某房地产公司将商品房出售给购房者后

未将代收契税上缴税务部门

也未协助办理不动产登记

购房者合法买房却十年无证

手拿判决书未能执行

检察官如何监督化解不动产登记难题？

……

“房产证办下来了，这个年过得踏实了。”春节前，申请人杨某等人再次来到四川省西充县检察院对承办检察官表示感谢。至此，一起横跨10余年的不动产登记难题，在该院依法监督下，经多部门协作配合得以圆满解决，18名购房者拿到了盼望多年的不动产权证书。

手拿判决书

合法买房却十年无证

2023年初，杨某等多名购房者来到西充县检察院12309服务中心，向检察机关申请监督。他们表示十多年前购买的房产，房款早已付清，却一直没能取得房产证。“入住多年的房子一直是‘黑户’，住着不安心不说，想用房子办理抵押贷款也不符合条件。”谈及房子，杨某等人一肚子苦水。

原来，2012年，南充某房地产公司将西充县某小区商品房出售给杨某等购房者，并代收了不动产登记契税。此后，该房地产公司未将代收契税上缴税务部门，也未协助购房者办理不动产登记。2021年5月，杨某等人向西充县法院提起诉讼，请求判决南充某房地产公司为购房户办理不动产登记并支付违约金。法院判决支持后，该房地产公司仍未主动履行协助办证义务，杨某等人遂向法院申请强制执行。执行过程中，西充县法院向该县不动产登记中心发出协助执行通知书，不动产登记中心回复称案涉房产不符合不动产登记办理条件而未能执行。2022年2月，法院裁定终结本次执行程序。

一波三折

检察监督破解问题堵点

西充县检察院民事检察部门经初步核查，确认申请人反映情况属实，购房者的诉求符合民事检察监督案件受理范围。同时，考虑到本案涉及人数较多，该院成立专案组办理该系列案件。

“当务之急是要查明不能办理不动产登记的原因，排除执行障碍。”专案组通过走访不动产登记中心和税务部门后查明，因该小区开发商前期未向该县自然资源和规划局交纳土地增量出让金，该小区未能办理首次登记，且开发商未将代收契税上缴给税务机关，导致购房者无法办理分户不动产登记。

然而，购房者不知道的是，2022年上半年，该县不动产登记中心按照“先行办理、并行完善”的利民原则，已将该案涉小区纳入历史遗留问题处理范畴，并于同年10月为该小区办理了首次登记，只要缴清相关契税和提供相关购房资料，案涉房产就具备办理不动产登记条件。

西充县检察院在查清相关情况后向该县法院发出检察建议，建议恢复该系列案件的执行程序，并加大执行力度，督促被执行人及时上缴代收契税，确保判决内容得到有效执行。法院采纳检察建议并恢复了对该系列案件的执行。

“这时我们又面临第二个难题，在执行过程中，被执行人以‘躲猫猫’的方式逃避执行，执行再次陷入僵局。”专案组成员表示。随后，办案人员积极对接公安机关，最终找到了房地产公司负责人。

“公司因经营困难未能缴清相关费用，所以才没能为购房者办理房产证。购房者起诉后，公司难以支付判决确定的违约金，我们才躲藏起来，拖延至今。”该公司负责人到案后称。

了解相关情况后，西充县检察院会同该县法院召集房地产公司负责人与购房者召开协调会，针对违约金的履行及协助办理不动产登记问题共同组织双方进行和解。一方面，督促被执行人积极履行上缴代收契税和协助办理不动产登记义务；另一方面，告知公司负责人如仍拒不履行相关义务，将会因妨碍执行而被司法处罚。

经过充分释法说理，房地产公司与杨某等购房者达成和解协议，购房者同意减免部分违约金，房地产公司承诺积极筹措资金向税务部门缴纳代收契税，并主动履行协助办理不动产登记义务。

“谁料到，在办理不动产登记的过程中，又遇到了新的难题。”专案组发现，办理不动产权证书需提供购房合同原件等购房资料，但由于该房屋购买时间较久，部分购房者无法提供合同原件，房地产公司又保管不善导致部分资料灭失。专案组遂主动联系该案原审法官，调取、复印诉讼卷宗里的购房合同等资料，提供给县不动产登记中心。县不动产登记中心也通过提供复印件的方式进行了容缺办理，18名购房者最终顺利办理了不动产权证书。

启动类案监督

推动治理遗留问题

“我们在办理此系列案件的过程中，也陆续接到其他楼盘多名购房者反映的类似问题。”西充县检察院第二检察部主任何映岑表示。经研判，该院决定依职权启动类案监督程序。

专案组主动调阅全县不动产登记资料后发现，本地县域内有4个楼盘也存在房地产开发企业代收契税未及时缴纳问题，400余名购房者因此未能办理不动产登记。

对此，西充县检察院向该县法院发出类案监督检察建议，建议法院采取有效措施加大对同类案件的执行力度；向税务部门发出社会治理检察建议，督促税务机关责令房地产企业及时上缴代收契税，对违规代收契税的行为依法予以处罚。同时，检察机关向当地党委、政府进行专题报告，建议对相关问题进行全面清理。2023年7月，县政府牵头成立处理不动产登记遗留问题领导小组，对县域内楼盘税费缴纳、不动产登记等遗留问题进行专项推动解决。

“截至目前，税务部门已督促开发商配合购房户上缴代收契税405户，清收税款160余万元，全县350余户购房者已顺利拿到不动产权证书，剩余购房户的证书也正在陆续办理中。”何映岑告诉记者。

来源：检察日报·民生周刊